Maar liefst twee op de drie starters op de woningmarkt is er bang voor: een verborgen gebrek. Zijn er toch problemen met het dak? Is er sprake van houtrot of bodemverontreiniging? Er kan van alles aan de hand zijn en dit kan qua kosten flink oplopen. Zodra er een geschil ontstaat, wordt er vaak een advocaat ingeschakeld. Tijd om vooraf eens te onderzoeken hoe het zit met uw rechten en plichten bij verborgen gebreken.
Hoe verborgen was het gebrek?
Om te kunnen beoordelen wie de schade moet gaan betalen, wordt er gekeken naar de zichtbaarheid van het gebrek. Was de schade goed te zien bij een normale bezichtiging, dan is er immers geen sprake van een verborgen gebrek. Het is dan waarschijnlijk wel gezien en heeft geresulteerd in een lagere verkoopprijs. Een scheur in een muur is dus geen verborgen gebrek, al blijft het vaak wel twijfelachtig wat wel of niet zichtbaar is.
Is een verborgen gebrek te voorkomen?
Alleen door vooraf grondig onderzoek te doen naar een nieuwe woning kan de kans op een verborgen gebrek tot een minimum worden beperkt. Doet u dit niet, dan staat u bij eventuele problemen niet sterk. Overduidelijke gebreken, zoals de eerdergenoemde scheur in de muur, dient u zelf op te merken. Maar u kunt ook een bouwtechnische keuring en/of een rioolinspectie laten uitvoeren om zeker te weten wat de staat van uw woning is.
Ernstige en minder ernstige gebreken
Ieder verborgen gebrek valt in een van onderstaande categorieën:
- Ernstige verborgen gebreken maken het huis (deels) onbewoonbaar, bijvoorbeeld omdat het dakwerk rot is of de vloer op de bovenverdieping onstabiel is.
- Een minder ernstig verborgen gebrek maakt het huis niet direct onbewoonbaar, maar het is wel lastiger te bewijzen dat de schade al bestond voor de koop van de woning.
Wat doet u bij problemen?
Merkt u dat er een verborgen gebrek is? Dan dient u de verkoper de kans te geven om de schade te herstellen. Gebeurt dit niet of niet afdoende, dan pas kunt u naar een advocaat stappen en proberen om de schade te verhalen. Stuur als eerste een aangetekende brief naar de verkoper waarin u de gebreken meldt. Doe dit wel op tijd, bijvoorbeeld binnen twee maanden na het constateren van het verborgen gebrek. Doet u dit te laat, dan kunt u mogelijk geen aanspraak meer maken op een schadevergoeding.
En daarna?
Ook van de verkoper wordt verwacht dat hij binnen een redelijke termijn de schade herstelt. Doet hij dit niet, dan verkeert hij in verzuim. In dat geval mag u de gebreken door een derde laten herstellen en de kosten hiervoor neerleggen bij de verkoper. Wil hij dan nog niet meewerken? Dan kunt u naar de rechter stappen. Die toetst vervolgens onder meer of u aan de onderzoeksplicht heeft voldaan.
Plichten van de verkoper
Bent u verkoper van een pand, dan heeft u een mededelingsplicht. Dus bent u op de hoogte van een (nadelig) kenmerk van een huis, dan bent u verplicht om dit te melden aan de koper. Dat geldt dus ook wanneer u alleen maar het vermoeden heeft dat het huis gebreken heeft. Laat u uw woning verkopen door een makelaar, dan mag u verwachten dat hij op de hoogte is van de regels rond een verborgen gebrek. In dat geval wordt de mededelingsplicht extra ruim opgevat.
Tip voor de (ver)koper
Gaat u een woning verkopen, dan doet u er goed aan om in het koopcontract een zogeheten ‘ouderdomsclausule’ op te nemen. Hierin staat dat de koper zich bewust is van het feit dat het een ouder huis betreft, waardoor de eisen aan de kwaliteit lager zijn dan bij een nieuw huis. Andersom kan dit uiteraard ook. Koopt u een woning, dan kunt u in het contract een garantie opnemen, die stelt dat bijvoorbeeld het dak bouwkundig in orde is. Ontstaat er echter toch snel een verborgen gebrek aan het dak, dan is de verkoper aansprakelijk.
Vraag altijd professionele hulp
Een aantal zaken heeft u in het geval van een verborgen gebrek zelf in de hand. Zo kunt u zelf de woning controleren op een zichtbaar gebrek en een bouwtechnische keuring laten maken. Ook dient u een eventueel gebrek snel te melden bij verkoper. Maar voor de eventuele juridische afwikkeling bij de rechter heeft u mogelijk niet alle kennis in huis. Laat u in die gevallen bijstaan door een expert, die ervoor zal zorgen dat u krijgt waar u recht op heeft.